Une question qui revient souvent en termes d'investissement immobilier dans le chef d'investisseur étranger comme par exemple les français, ... C'est quel est le traitement fiscal sur la Plus value d'une vente d'un bien immobilier d'un bâtiment en tant que non résident belge suite à un achat chez un notaire belge ?

Et n'y a-t-il pas d'autres éléments à prendre en considération au niveau administratif et juridique en 2026 ?

1° Le socle Juridique en France :

La convention franco-belge du 10 mars 1964 (cela date ...) attribue le droit d'imposer les plus values immobilières à l'Etat de situation du bien.

Est-ce que la France ne peut pas requalifier cette plus-value ? : 

fondements juridiques français :

Non !

Le Fisc français ne peut pas imposer cette plus-value sur base de 3 fondements suivants :

1° Primauté des traités sur la loi interne Article 55 de la Constitution française du 04/10/1958 ;

2° Interdiction de l'abus de droit fiscal – L'article L64 du Livre des Procédures Fiscales (LPF) permet à l'administration de requalifier un acte fictif ou abusif.Un acte authentique par enchère notariale ne constitue pas par exemple un abus de droit ;

3° Principal Purpose Test (PPT) – MLI BEPS, Article 7. L'administration française peut refuser un avantage conventionnel si l'objet principal du montage est l'obtention de cet avantage. Un achat immobilier privé pour usage personnel ne satisfait pas à ce critère.

2° Le socle Juridique en Belgique :

Et impact pour le non résident français s'il décide de vendre ce bien ayant pris de la valeur en Belgique afin d'y engendrer une plus-value ?

Les conditions 'normales ' de la taxation des plus-values privées sont identiques pour les résidents et les non-résidents en Belgique.

Ainsi, la taxation de la plus-value découlant de la vente d'un immeuble bâti ne se fait qu'en cas de revente dans les 5 ans, date acte à acte.

3° Nouvelles obligations Fiscales et Administratives en France : 

Attention dès 2026 vis à vis de la France !

1° En cas de vente dès 2026, la plus-value doit être mentionnée dans la déclaration française de revenus 2026 (pour le calcul du taux effectif, même si non imposable en France) ;

2° Si la valeur nette du bien dépasse 1,3M au 01/01/2026, il y a lieu d'établir une déclaration IFI 2042-IFI obligatoire.

Signal majeur : fin du secret des biens immobiliers détenus à l'étraner en France suite à l'accord AMAC RBI – décembre 2025. 

Le 04/12/2025, 25 états dont la France, la Belgique, l'Espagne, l'Italie, le Portugal, l'Allemagne et le Royaume-Uni ont annoncé leur soutien à l'Accord Multilatéral entre Autorités Compétentes sur les Renseignements relatifs aux Biens Immobiliers (AMAC RBI), dans le cadre de l'OCDE. 

Il s'agit d'informations échangées automatiquement :

-Adresse du bien et valeur du bien ;

– Identité des propriétaires (personnes physiques ou sociétés ) ;

– Plus-values réalisés lors des ventes ;

– Revenus locatifs perçus :

Calendrier prévu : entrée en vigueur 2029-2030,

Pour terminer, la France a déjà conduit à plus de 50.000 contrôles fiscaux ces 5 dernières années pour des biens immobiliers étrangers non déclarés, avec un redressement moyen de 30.000 EUR par dossier.

Délais de prescription applicables : 

• Droit commun : 3 ans ;

• En cas d'avoirs à l'étranger non déclarés : 10 ans.

Article rédigé par Bertrand Declerck Spécialiste en Belgique dans le cadre d'ACF EUROPE, Cabinet d'expertise comptable à Bruxelles avec la collaboration du cabinet d'Expertise comptable Français Audit Legal & Consultig par le biais de Mr Camal Kadri   https://www.alc-audit.com/